Rutine ved fravikelse og tvangssalg av eierseksjon

Loven legger opp til en forenklet prosess for tvangssalg og fravikelse når en seksjonseier vesentlig misligholder sine plikter. Det er styret som starter prosessen og sender begjæring om fravikelse og tvangssalg til tingretten, men selve utkastelsen må gjøres av namsmannen.

Hva og hvor mye skal man tåle?

De typiske tilfellene hvor styret ser seg nødt til å starte en prosess mot beboer er eksempelvis ved ødeleggelse av eiendommen, plagsom opptreden fra beboer, manglende betaling av felleskostnader, brudd på ordensregler m.m.

Om misligholdet er vesentlig beror på de konkrete omstendigheter i hvert enkelt tilfelle. Det må være et betydelig avvik fra normal opptreden, som har vart over en viss tidsperiode og at man objektivt sett har rimelig grunn til å kreve at beboer flytter. De klareste tilfeller er saker der en beboer forsettlig påfører skader på eiendommen eller utgjør fare for andre beboere.

Styret må bevise at seksjonseier eller leietaker vesentlig har misligholdt sine plikter. Det kan være skriftlige klager fra andre beboere, korrespondanse med beboer eller politianmeldelse.

Steg for steg

Orientere beboer

Se beskrivelsen
I saker som ikke haster kan det være hensiktsmessig å gjøre beboer oppmerksom på styret har fått melding om bråk el. Dette er ikke et lovkrav, men kan bidra til at forholdet opphører uten at man truer med salg i første omgang (såfremt forholdet det klages over ikke er akutt å få bukt med).
Skriftlig varsel om salg og fravikelse

Se beskrivelsen
Beboer har ikke endret sin atferd/brudd på ordensregler og prosessen mot må formaliseres. Nå må styret sende et varsel om at styret vil vedta salgspålegg og tvangsfravikelse hvis ikke misligholdet bringes til opphør. Misligholdet må beskrives så detaljert som mulig. Ved flere varsler må de samme forholdene nevnes i hvert varsel dersom de fremdeles er tilstede. Brevet sendes rekommandert.
Vedtak om salg og fravikelse

Se beskrivelsen
Fatte vedtak om å begjære tvangssalg av seksjonen, samt fravikelse. Vedtaket må begrunnes og vise til aktuell dokumentasjon.
Pålegg om salg og fravikelse

Se beskrivelsen
Når et vedtak er fattet er neste steg å sende pålegg om salg og kreve fravikelse. Dette skal sendes til seksjonseier. Hvis ikke beboer selger eller flytter ut frivillig, må dere sende en begjæring til tingretten, jf. Eierseksjonsloven § 39. Både begjæringen om fravikelse av fast eiendom (utkastelsen) og begjæringen om tvangssalg vil utløse et rettsgebyr. I skjemaene er det en egen rubrikk for å kreve dette av motparten, men sameiet må legge ut.

Steg 1 – orientere beboer

I saker som ikke haster kan det være hensiktsmessig å gjøre beboer oppmerksom på styret har fått melding om bråk el. Dette er ikke et lovkrav, men kan bidra til at forholdet opphører uten at man truer med salg i første omgang (såfremt forholdet det klages over ikke er akutt å få bukt med).

Steg 2 – sende skriftlig varsel om salg og fravikelse

Beboer har ikke avsluttet sin atferd/brudd på ordensregler og prosessen mot beboer må nå formaliseres mer.

I denne fasen må styret sende et varsel om at styret vil vedta salgspålegg og tvangsfravikelse, hvis ikke misligholdet bringes til opphør. Det er viktig at misligholdet beskrives så detaljert som mulig. Ved flere varsler må de samme forholdene nevnes i hvert varsel dersom de fremdeles er tilstede. Brevet sendes rekommandert.

Mal – Varsel før pålegg om salg og fravikelse

Steg 3: - Treffe vedtak om salg og fravikelse

Fatte vedtak om å begjære tvangssalg av seksjonen, samt fravikelse. I dette vedtaket må dere ha med begrunnelsen for vedtaket og vise til aktuell dokumentasjon.

Et vedtak kan se slik ut

Med hjemmel i eierseksjonsloven § 38 pålegges seksjonseier [XXX] med dette å selge sin eierseksjon med seksjonsnummer [XX] i [XX] eierseksjonssameie. Fristen for salg er seks måneder fra mottakelse. Dersom [navn på seksjonseier] ikke selv har solgt seksjonen innen fristen, vil styret begjære tvangssalg av seksjonen gjennom namsmyndighetene, jf. Eierseksjonsloven § 38, fjerde ledd.

Samtidig vedtar styret å fremme begjæring til tingretten i medhold av eierseksjonsloven § 39, med krav om fravikelse fra boligen i medhold av reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Tvangsfravikelsen og kostnadsansvar i denne forbindelse kan unngås ved at [navn på seksjonseier] fraviker boligen frivillig innen 14 dager fra vedtaksdato, dvs. DATO.

Steg 4: Pålegg om salg og fravikelse

Etter dere har fattet vedtak, er neste steg å sende et pålegg om salg og å kreve fravikelse. Denne skal sendes til seksjonseier.

Mal pålegg om salg og fraflytting som følge av mislighold

Hvis ikke beboer selger eller flytter ut frivillig, så må dere sende en begjæring til tingretten, jf. Eierseksjonsloven § 39. Det er greit å vite at både begjæringen om fravikelse av fast eiendom (utkastelsen) og begjæringen om tvangssalg vil utløse et rettsgebyr. I skjemaene er det en egen rubrikk for å kreve dette av motparten, men sameiet må legge ut.

Sjekkliste:

Sende skriftlig advarsel med to ukers frist
Treffe vedtak om salg og fravikelse
Sende pålegg om salg og fravikelse til seksjonseier med seks måneders frist
Dersom seksjonseier ikke flytter frivillig må det sendes begjæring om tvangssalg og fravikelse til tingretten.

Leietakere

I tilfeller der det er leietaker som vesentlig misligholder sine plikter følger man den samme fremgangsmåten. I eierseksjonsloven § 39 andre ledd følger det at «etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse overfor en bruker som ikke er seksjonseier».

I tilfeller med leietakere er det ikke krav om å samtidig gi pålegg om salg til seksjonseier. Det kan da være tilstrekkelig å begjære fravikelse. Dersom seksjonseier støtter beslutningen til styret om at leietaker må ut kan også han sende en begjæring om fravikelse til sin leietaker, jf. Tvfbl § 13-2.

Hvem skal man sende varsel og pålegg til?

Både til seksjonseier og leietaker. Dette er fordi det er styret, som initierer utkastelsesprosess mot bruker av eierseksjonen hvor seksjonseieren selv ikke er part, som er den som står nærmest til å skulle forhåndsvarsle om styrets saksanlegg med fravikelse av brukeren.