Takst og tilstandsrapport – dette bør du se etter

Takstrapporten er en verdivurdering foretatt av takstmann. Den er viktig, men som kjøper er det tilstandsrapporten som er aller viktigst. Dokumentet er kanskje tungt for et utrent øye, men hold ut! Informasjonen her sier en hel del om boligen som kan få økonomiske konsekvenser de neste årene.

Det er ikke alltid drømmeboligen er det den ser ut til. Med boligkjøperforsikring får du profesjonell hjelp til å få erstatningen du har krav på. Les mer om boligkjøperforsikring her.

Forskjellen på takst og tilstandsrapport

Espen Fuglesang er fagdirektør i Norges Takseringsforbund og administrerende direktør i Norges Eiendomsakademi. Han forteller at takstmenn både leverer takst og tilstandsrapport, men at det absolutt er den siste rapporten som krever mest arbeid.

– Verditaksten er en overfladisk vurdering der vi angir en markedsverdi på eiendommen, mens vi i en tilstandsrapport går mer teknisk til verks. Her finner vi ut hva som er gjort med huset, om det er gjort av fagfolk, og hva som finnes av dokumentasjon og garantier, sier han.

Verditakst og verditakst med tillegg

Det er verditakst og verditakst med tillegg som brukes hyppigst i forbindelse med boligsalg, ifølge Fuglesang.

– En vanlig verditakst beskriver eiendommen ut fra det som sees, inkludert synlige skader. Det gis også aldersfradrag på boligen. En såkalt verditakst med tillegg er en utvidet verditakst der vi vurderer våtrom like grundig som i en tilstandsrapport, forteller han.

Velger du verditakst med tillegg, er det sannsynligvis for å «slå to fluer i en smekk» og unngå full tilstandsvurdering. Dersom boligen er forholdsvis ny og i åpenbart god stand, kan dette være en grei løsning. Er boligen derimot av eldre dato , bør det uansett gjøres tilstandsvurdering av hele eiendommen.

Hva avdekkes i en tilstandsrapport?

I tilstandsrapporten går takstmannen blant annet gjennom oppgraderinger og vedlikehold, i tillegg til kledning, våtrom, takkonstruksjon og innredede underetasjer ved en tilstandsvurdering.

– Drenering er svært viktig å se på, spesielt der det er innredet kjeller under bakkenivå. Dårlig drenerte rom må som regel tas relativt raskt for å redusere risiko for skade, sier Fuglesang.

Han forteller at dersom det kommer fukt i veggkonstruksjonen, vil man fort få utvikling av mugg og råte.

Tilstandsrapportens graderingssystem

Tilstanden ved de ulike delene av eiendommen beskrives ved hjelp av et graderingssystem, der gradene 0 til 3 angir tegn på tilstandssvekkelse.

TG0: Nytt og ingen symptomer på tilstandssvekkelse.
TG1: Normal slitasje og vedlikehold. Mangel på dokumentasjon ikke vesentlig.
TG2: Vesentlig avvik der byggverket eller delen er sterkt nedslitt, har vesentlig skade eller redusert funksjon. Vedlikehold eller påkostninger kan være mangelfullt eller feil utført. Det kan også være mangel på vesentlig dokumentasjon. Behov for tiltak i løpet av de nærmeste årene.
TG3: Stort eller alvorlig avvik der byggverket eller delen har totalt eller nært forestående funksjonssvikt. Fare for liv og helse. Behov for strakstiltak.

Dette er boligeier pliktet til å fortelle om

Egenerklæringsskjemaet fylles ut av selger og skal være vedlagt salgsoppgaven. Skjemaet skal inneholde informasjon om eventuelle negative forhold ved eiendommen som selger kjenner til. Selv om selger er pliktet til å oppgi alt han eller hun vet, understreker Fuglesang at man likevel ikke kan ta alt for «god fisk».

– Det hender for eksempel at selger oppgir at veggene er etterisolert, men så gjelder det kanskje bare to av dem. Det er vanskelig for oss å kontrollere, sier han og råder kjøpere til å spørre litt ekstra rundt de forholdene som er oppgitt i egenerklæringsskjemaet.

Han forteller at takstmenn ofte avdekker store mangler, spesielt i takkonstruksjon og isolasjon, hvis eier har utført arbeidet selv.

– Folk gjør dette selv for å spare kostnader, men dette arbeidet krever en del kompetanse og kan få økonomiske konsekvenser dersom det ikke er utført riktig, sier Fuglesang.

Her bør du hente inn ekspertise

Selv om tilstandsrapporten gir en ganske detaljert vurdering av eiendommen, er det likevel ikke alt takstmannen har tilstrekkelig kompetanse på. Dette gjelder blant annet det elektriske anlegget.

– Vi beskriver skapet, og vurderer sikringer og lignende, i tillegg til å sjekke om det foreligger samsvarserklæring fra elektriker. Utover det, bør kjøper få anlegget sjekket av en elektriker,
sier Fuglesang.